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[#4. 토지이용규제] 개발허가 가능 여부 판단법① 1) 개발허가를 받을 수 있는지 조사한다. 토지에 건물을 지으려면 개발행위허가와 건축허가를 모두 받아야 한다. 허가가 나오면 부지조성공사를 하고, 건물을 짓고 준공검사를 한다. 준공검사란 처음 허가를 신청한 내용대로 공사를 했는지 검사하는 것이다. 준공검사가 나면 토지의 지목이 대지로 바뀐다. 그 다음에 건축물대장이 만들어지고 건물 등기부등본이 만들어 진다. 개발행위허가와 건축허가를 왜 모두 받아야 할까? 개발행위허가는 토지에 건물을 지을 수 있는 상태로 만들기 위해 받아야 하는 허가이고, 건축허가는 건물에 대한 허가다. 실무에서는 개발행위허가를 따로 신청하지 않고 건축허가만 신청한다. 그렇다고 개발행위허가가 생략되는 것은 아니다. 건축허가를 신청할 때 개발행위허가 심사에 필요한 서류를 함께 제출하도록 ..
[#4. 토지이용규제] 건축 허용 판단법② 2) 절대로 건축할 수 없는 토지를 골라내자 토지이용계획 확인서에 개발제한구역, 도지자연공원구역, 상수원보호구역, 하천구역, 소하천구역, 소하천예정지, 비오톱1등급이라는 단어가 보이면 투자 대상에서 제외해야 한다. 왜냐하면 이런 토지는 공익적인 목적으로 사용하도록 지정되어 있는 토지이기 때문에 건물을 지을 수 없다. ■ 개발제한구역 개발제한구역, 즉 그린벨트는 투자 대상에서 제외하자. 개발제한구역이란 의미가 바로 개발을 제한하기 위해 지정한 구역이라는 말이다. 개발제한구역은 다음 중 하나에 해당하는 지역을 대상으로 지정한다. 모두 개발을 제한하려는 목적이다. 도시가 무질서하게 확산되는 것 또는 서로 인접한 도시가 시가지로 연결되는 것을 방지하기 위하여 개발을 제한할 필요가 있는 지역 도시주변의 자연환경 ..
[#4. 토지이용규제] 건축 허용 판단법① 1) 토지이용규제정보서비스를 열람하라. 토지가 도로에 접해 있다고 하더라도 무조건 건물을 지을 수 있는 것은 아니다. 토지소유자가 아무렇게나 건물을 짓는다면 난개발이 되어 국토를 효율적이고 균형 있게 이용하지 못하기 때문이다. 따라서 국가에서는 토지마다 토지이용규제를 정해놓았다. 토지를 구입하기 전에 해당 토지의 이용규제가 어떻게 정해져 있는지 반드시 확인해야 한다. 그렇다면 토지마다 정해져 있는 토지이용규제를 어떻게 확인할 수 있을까? 국가에서는 토지이용계획확인서 열람과 발급을 해주고 있다. 그러니 국민 누구나 토지이용규제 내용을 확인할 수 있다. ■ 토지이용계획학인서 열람하기 토지이용규제정보서비스(http://luris.molit.go.kr)에서 토지이용계획확인서를 열람할 수 있다. 먼저 토지가 소재..
[#3. 토지 투자 필수 서류] '지적공부' 발급받기-기타 임야도 주소에 '산'이 붙어 있는 토지는 임야도를 발급받아야 한다. 지목이 임야라도 '산'이 붙어 있지 않은 토지는 지적도를 발급받는다. 공유지연명부 한 필지를 두 명 이상이 소유하는 경우에 그 소유자에 관한 내용을 기록하는 장부다. 대지권등록부 아파트 등 집합건물의 토지인 경우 건물의 대지에 갖는 권리인 대지권을 표시한 장부다. 경계점좌표등록부 지적도의 지적경계를 확인하기 위해서는 매번 측량을 해야 한다. 그러나 지적경계를 GPS를 이용하여 좌표로 표시하면 더욱 정확할 것이고 경계를 호가인하는 것도 수월할 것이다. 이처럼 경계점 위치가 좌표로 표시된 도면 형식의 지적공부를 경계점좌표등록부라고 한다. 정부는 전 국토를 대상으로 지적을 재조사해서 지적도를 경계점좌표등록부로 바꾸고 있다. 특히 분당 신도시와..
[#3. 토지 투자 필수 서류] '지적공부' 발급받기-임야대장 및 지적도 임야대장 주소에 '산'이 붙어 있는 토지는 임야대장을 발급받아야 한다. 지목이 임야라도 '산'이 붙어 있지 않은 토지는 토지대장을 발급 받는다. 예를 들어, 경기도 양평군 양평읍 백안리에 위치한 '787번지'와 '산15-6번지'는 모두 지목이 임야다. 이때 783번지는 토지대장을 발급받고, 산 15-6번지는 임야대장을 발급받아야한다. 임야는 면적이 커서 별도로 관리하는데, 조그만 필지로 분할되면 임야대장이 아닌 토지대장으로 관리된다. 임야대장은 토지대장 발급화면에서 '임야대장'을 선택하면 된다. 보는 방법은 토지대장과 같다. 임야대장은 정부24(www.gov.kr)에서 발급받을 수 있다. 지적도 지적도에는 지번, 지목, 경계, 축적 등이 나타나 있다. 지적도는 '정부24' 사이트에서 발급이 가능하다. 지..
[#3. 토지 투자 필수 서류] '지적공부' 발급받기-토지대장 아파트를 매매할 때 꼭 확인해야 하는 필수 서류는 아파트 등기부등본이다. 이를 통해 소유자가 누구인지, 가압류나 근저당이 설정되어 있는지 등을 확인할 수 있다. 토지는 여기에 추가로 '지적공부'를 확인해야 한다. 지적공부는 측량을 통해 조사된 토지의 소재, 지번, 지목, 면적, 경계, 좌표 및 기타 필요한 사항을 기재한 서류를 말한다. 지적공부에는 토지대장, 임야대장, 지적도, 임야도, 공유지연명부, 대지권등록부 및 경계점좌표등록부가 있다. 지적공부의 종류별로 특징, 발급방법, 확일할 사항 등을 알아보자. 토지대장 토지를 사기 전에 반드시 확인해야 하는 서류가 바로 토지대장(또는 임야대장)이다. 토지가 분할 또는 합병되거나 바다를 매립하여 만들어지는 경우 가장 먼저 작성되는 서류다. 토지대장에 기재된 토..
[#2. 좋은 토지란?] 토지이용규제에서 건축을 허용하는 토지 두 번째, 토지이용규제에서 건축을 허용하는가. 땅 옆에 멀쩡한 도로가 있는데도 그 도로를 이용해서 건축허가를 받지 못하는 경우도 허다하다. 건축허가를 받을 수 있는 도로는 눈으로 판단해서는 안 된다. 건축허가 담당자의 기준으로 판단해야 한다. 건축허가를 받는 데 아무런 문제가 없는 도로의 요건을 아는 것은 매우 중요하다. 그 요건은 다음의 4가지다. 하나, 도로의 폭이 4m 이상이어야 한다. 둘, 보행과 자동차 통행이 가능해야 한다. 셋, 지목이 도로이고 국가 소유여야 한다. 넷, 지적도와 현황상 모두 도로가 있어야 한다. 하나, 도로의 폭이 4m 이상이어야 한다. 여기서 4m 이상이란, 현황으로도 4m 이상이어야 하고 지적도상으로도 4m 이상을 의미한다. 현황상 폭이 4m 이상인지를 알기 위해서는 땅을..
[#2. 좋은 토지란?] 건물을 지을 수 있는 토지 토지를 볼 때 제일 먼저 할 일은 건물을 지을 수 있는 토지인지 판별하는 것이다. 왜 건물을 지을 수 있는 토지여야 할까? 우리는 토지를 사서 더 높은 가격에 팔든가, 건물을 지어서 팔거나 임대를 주어서 수익을 올리려고 한다. 만약에 건물을 지을 수 없는 토지라면 아무도 사지 않을 것이다. 농사를 짓는다면 모를까 건물을 지을 수 없는 토지는 투자 대상에서 제외해야 한다. 자, 그러면 건물을 지을 수 있는 토지인지 판별하려면 어떤 것을 체크해야 할까? 다음 세가지를 확인해야 한다. 첫 번째, 건물을 지을 수 있는 도로가 있는가 두 번째, 토지이용규제에서 건축을 허용하는가. 세 번째, 개발허가를 받는데 문제가 없는가. 첫 번째, 건물을 지을 수 있는 도로 판단법 [건축법]에서 교통/안전/방화/위생상 안전한 ..

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