[#4. 토지이용규제] 개발허가 가능 여부 판단법②
2) 농지전용허가를 받을 수 있는지 조사한다.
지목이 전이나 답, 과수원인 토지를 농지라고 한다. 농지에도 건물을 지을 수 있다. 농지를 농작물의 경작이나 다년생 식물의 재배 등 농업 생산 또는 농지계량 외의 용도로 사용하는 것을 '농지전용'이라고 하는데, 농지에 건물을 짓기 위해서는 개발행위허가와 건축허가를 받을 때 농지전용허가를 함께 받아야 한다. 실무에서는 개발행위허가와 농지전용허가를 따로 받지 않고 건축허가 신청서류에 허가에 필요한 서류를 첨부한다.
농지전용허가를 받는 이유는 농지전용허가를 받지 않고 건물을 짓게하면 농지가 남아나지 않기 때문이다. 농지는 마을 근처에 있고 평평해서 개발하기 쉽고, 가격이 대지보다 저렴해서 건물짓기가 상대적으로 수비지만, 농지는 식량 자급자족과 관계된 토지이므로 농지가 함부로 훼손되는 것을 방지하고 있는 것이다.
■ 농지전용허가 기준
농지전용허가를 받을 수 없는 농지도 있다. 농사를 짓는 데 적합한 바둑판처럼 잘 정비된 우량 농지는 농지전용허가를 잘 내주지 않는다. 이런 농지는 보전해서 농사를 짓는게 국가적으로 바람직하기 때문이다. 반면에 자투리 농지나 마을에 가까이 있는 계단식 농지는 농지전용 허가를 받기가 상대적으로 쉽다.
■ 농지보전부담금
농지전용허가를 받으려면 별도로 세금을 내야 한다. 농지를 개발하는 사람들에게서 돈을 거둬서 농업정책자금으로 사용하려는 것으로, 이 세금을 '농지보전부담금'이라고 한다. 농지보전부담금 산출기준은 다음과 같다.
| 농지보전부담금 = 농지의 개별공시지가(제곱미터당) x 30% x 전용면적(제곱미터) 단, 최대 50,000원/제곱미터 |
3) 산지전용허가를 받을 수 있는지 조사한다.
지목이 임야인 토지를 '산지'라고 한다. 산지에도 건물을 지을 수 있다. 산지를 조림, 숲 가꾸기, 벌채, 토석 등 임산물의 채취, 산지일시사용 용도 외로 사용하는 것을 '산지전용'이라고 하며, 산지에 건물을 짓기 위해서는 개발행위허가와 건축허가를 받을 때 산지전용허가를 함께 받아야 한다. 실무에서는 개발행위허가와 산지전용허가를 따로 받지 않고 건축허가 신청서류에 이들 허가에 필요한 서류를 첨부한다. 왜 산지전용허가를 받아야 할까? 산을 깍아내고 개발을 하면 야생 동/식물 생태계가 파괴되고 산림자원이 훼손되어 산사태 같은 자연재해가 발생할 수 있기 때문이다.
■ 산지전용허가 기준
모든 임야는 산지전용을 받을 수 있을까? 그건 아니다. 산지전용허가를 받을 수 없는 임야도 있다. 산지전용허가를 받으려면 산지전용허가 기준에 적합해야 하는데, 다음 3가지 중요한 기준에 만족해야 한다.
① 경사도
경사도가 25도 이하여야 한다. 개발행위허가에서의 경사도 기준과 산지전용허가에서의 경사도 기준은 다르다. 개발행위허가에서의 경사도 기준은 지자체마다 다르지만, 산지전용허가에서의 경사도 기준은 25도 이하로 전국 모든 임야에 동일하게 적용된다. 지목이 임야가 아니면 개발행위허가 경사도 기준만 만족하면 되지만, 지목이 임야라면 개발행위허가 경사도 기준뿐만 아니라 산지 전용허가 경사도 기준도 만족해야 한다.
② 높이
산 높이가 100m 이상인 산에서는 1/2 높이 이하에서만 산지전용허가를 받을 수 있다.
③ 입목축적
입목축적이 관할 시/군/구의 평균 입목축적의 150% 이하여야한다. 입목축적은 일정면적 내에 있는 나무들의 총 부피를 말하는데 산지전용허가를 신청하면 산림기술사가 현장에 나가 직접 나무의 직경과 높이를 재어 산출한다. 이렇게 조사한 입목축적이 시/군/구별 평균과 비교하여 평균의 150% 이하여야 산지전용허가를 받을 수 있따. 그래서 임야의 입목축적은 현장조사를 해봐야 정확하게 알 수 있지만 임야가 주변보다 나무가 굵고 울창한 숲이라면 개발할 수 없다고 보면 된다.
| 대체산림자원조성비 = (단위면적당 금액+개별공시지가의 1%) x 전용면적 ※ 단위면적당 금액 - 준보전산지 : 4,800원 (제곱미터 당) - 보전산지 : 6,240원 (제곱미터 당) - 산지전용제한지역 : 9,600원 (제곱미터 당) ※ 개별공시지가 반영 최고액은 4,800원 (제곱미터당)로 한다. |
단위 면적당 금액과 개별공시지가 반영 최고액은 매년 산림청에서 변경하여 고시한다. 대체산림자원조성비는 간단하게 제곱미터당 1만 원으로 계산하면 편하다.
*해당 내용은 대한민국 땅따먹기(서상하 이사) 도서를 참고하였습니다.