[#7. 건물규모] 법정주차대수
건물의 규모에 가장 큰 영향을 주는 요인은 일조권과 법정주차대수다. 법정주차대수란 건축물의 용도와 규모에 따라 설치해야 하는 의무 주차대수를 말한다. 법정주차대수만큼 주차장을 만들지 못하면 건물의 규모를 줄일 수밖에 없다.
예를 들어 건폐율, 용적률, 일조권을 모두 적용한 결과 4층까지 건물을 지을 수 잇는 대지가 있고, 해당 대지의 소유자는 8세대의 다세대 주택을 짓고 싶어한다고 가정해보자. 이곳에 과연 8세대의 다세대주택을 짓는 것이 가능할까?
이때 한 층당 2세대씩 지으면 8세대 지을 수 있는 거 아니야? 라고 생각해서는 안 된다. 땅이 있다고 무조건 원하는 만큼의 높은 건물을 지을 수 없는 것처럼, 건물을 원하는 만큼의 세대수로 나눌 수도 없다. 바로 법정주차대수가 있기 때문이다. 건물을 지을 때는 법정주차대수 이상의 주차장을 건물의 대지 내에 설치해야 한다. 이렇게 건물에 부속된 주차장을 부설주차장이라 한다.
일반적으로 다세대주택의 법정주차대수는 세대당 1대 이상이므로 이 건물에는 총 8대 이상의 부설주차장을 설치해야 한다. 그런데 위 그림처럼 건물을 지으면 주차장을 설치할 공간이 없기 때문에 어쩔 수 없이 1층을 주차장으로 사용해야 한다. 간혹 주차장을 지하에 만들거나 기계식 주차장을 설치하면 괜찮지 않을까라고 말하는 사람도 있는데, 지하를 주차장으로 사용하려면 완만한 경사로를 만들어야 하기 때문에 작은 면적의 땅에는 지하주차장을 만들 수 없다. 또한, 기계식 주차장은 설치기준이 꽤 까다로워 소형 건물에는 맞지 않다. 따라서 일반적으로 1층을 필로티 구조의 주차장으로 만든다.
1층을 필로티로 만들고 계단실까지 설치하고 나면 주차할 수 잇는 공간은 그림과 같이 4대뿐이라고 가정하자. 만약 대지가 더 컸더라면 그 이상의 주차공간이 나오겠지만 이 땅은 아쉽게도 여유 공간이 없다. 따라서 이 건물에 지을 수 있는 다세대주택의 규모는 최대 4세대가 된다. 법정주차대수 기준이 없다면 8세대의 다세대주택을 지을 수 있겠지만, 주차장을 확보해야 하기 때문에 4세대만 지을 수 잇다. 따라서 지을 수 잇는 건축물의 규모를 파악하려면 건축물의 용도에 따른 법정주차대수를 아는 것이 중요하다.
■ 법정주차대수 기준
법정주차대수는 건축물의 용도와 규모에 따라 각 지자체별로 다르게 정하고 있다. 지자체마다 가구별 인구수, 주택보급률, 추차문제 등이 다르기 때문이다. 예를 들면 전용면적 30제곱미터 이하인 원룸은 서울시에서는 세대당 0.5대의 주차장을 설치해야 하지만, 평택시에서는 세대당 0.7대의 주차장을 설치해야 한다.
| 법정주차대수 기준 | 전용 30제곱미터 원룸건물 적용시 (주차가능대수 8대) | |
| 서울시 | 0.5대/세대 | 16세대 x 세대당 0.5대 = 8대 |
| 평택시 | 0.7대/세대 | 11세대 x 세대당 0.7대 = 7.7대 → 8대 |
대지 내에 주차공간을 8대 만들 수 있다고 하자. 서울시에서는 16대의 원룸 건물을 지을 수 있는 반면에 평택시에서는 11세대밖에 지을 수 없다. 이렇게 법정주차대수의 기준은 건물의 수익성에 큰 영향을 끼치므로, 사전에 반드시 지자체별 기준을 확인해야 한다.