[#8. 토지경매] 물건 검색 및 조사

■ 입지를 분석한다

 토지 경매 물건을 조사할 때는 가장 먼저 입지를 보아야 한다. 현장에 나서기 전에 위성지도나 로드뷰로 지역, 접근성, 주변환경을 꼼꼼히 확인해서 대략적으로 판단한다. 만약 그 지역을 잘 알고 있다면 입지가 좋은지 나쁜지 쉽게 판단할 수 있을 것이다. 경매 물건을 많이 분석하고 임장을 반복하다 보면 입지를 판단하는 눈이 밝아진다.

 

■ 지목과 면적을 확인한다

 지녹과 면적을 확인할 수 있는 서류는 여러가지다. 토지대장(임야인 경우는 임야대장), 부동산 등기부등본, 토지이용계획확인서에 모두 나와 있다. 이들 서류상 지목이나 면적은 모두 일치하는 것이 정상이지만 간혹 다른 경우가 있다. 이럴 때는 토지대장(임야대장)이 기준이다. 지목이나 면적이 변경되면서 토지대장(임야대장)이 먼저 변경되고, 그에 따라 부동산 등기부등본이 변경되는데, 간혹 부동산 등기부등본이 변경되지 않은 경우가 있기 때문이다.

 

■ 완성된 건축물을 상상한다.

 입니작 좋고 권리분석상 위험이 없다는 것을 확인했으면 어떤 건물을 지을지 검토해야 한다. 짓고자 하는 건물이 주변과 잘 어울려야 하고, 충분한 수요가 있어야 한다. 현장에 가보면 더 정확하게 판단할 수 있지만 모든 현장에 가보기는 시간이 부족하다. 그래서 위성지도나 로드맵 등을 통해 이 지역에 어떤 건물이 어울릴지 상상해보고, 그중에 괜찮은 물건을 추려서 현장 확인을 해야 한다. 또, 건축물의 종류는 토지면적에 영향을 받는다. 단독주택용 부지는 면적이 작아도 되지만, 창고용 부지는 커야 한다, 입지에 맞는 건축물을 충분히 지을 정도의 면적이 되어야 한다. 상상력이 뛰어나면 남들이 보지 못하는 기회를 볼 수 있다. 투자에 정답은 없다.

 

■ 원하는 건물을 지을 수 있는지 조사한다.

 건물을 지을 수 있는지, 어떤 건물을 지을 수 있는지, 어떤 규모로 지을 수 있는지 하나씩 점검한다. 처음에는 시간도 오래 걸리고, 모르는 것 투성이겠지만 몇 번 검토해보면 요령이 생겨서 쉽게 체크할 수 있다. 다시 한 번 강조하지만 땅의 가치는 개발에 있다. 건물을 지을 수 있어야 하고, 원하는 종류의 건물을 원하는 크기만큼 지을 수 있어야 한다.

 

■ 권리를 분석한다.

 낙찰자가 인수해야 하는 권리와 말소되는 권리를 확인하는 것을 권리분석이라 한다. 권리분석은 경매에서 반드시 확인해야 하는 단계다. 토지는 주거용 부동산과 다르게 임차인을 보호하기 위한 주택임대차보호법의 적용을 받지 않으므로 임차인의 대항력을 분석할 필요가 없다. 다만, 낙찰자가 인수해야 하는 권리가 존재할 수 있는 유치권, 법정지상권 등의 몇 가지 특별한 경우에 한해서는 주의를 요한다.