[#6. 건물짓기] 어떤 건물을 지을 수 있는가?
입지에 맞는 건물이어야 한다.
'입지'란 땅의 위치나 장소를 의미한다. 땅에 건물을 지을 때는 입지에 맞는 건물을 지어야 한다. 예를 들면 주변에 공장과 창고가 들어선 지역이라면 주택보다는 공장과 창고를 짓는 게 좋다. 그 지역에 주택을 지어도 생활하기에 적당한 환경이 아니기 때문이다. 그래서 땅을 볼 때는 입지를 봐야 한다. 땅의 입지를 볼 때는 어떤 것을 보아야 할까? 땅의 입지 분석에는 지역, 접근성, 주변환경, 이 세 가지를 잘 분석해야 한다.
1) 지역분석
지역 분석은 지역에 맞는 건물이 무엇인지 파악하는 것이다. 지역에 어울리지 않는 건물을 지으면 팔리지도 않고 임대도 되지 않는다.
2) 접근성분석
접근성이란 해당 토지까지 얼마나 수비고 빠르고 안전하게 접근할 수 있는지를 말한다. 접근성은 보통 도로에 의해 결정되는데 거리가 멀고 교통이 불편할수록 땅값이 싼 경향이 있다. 또, 도로가 있다고 하더라도 폭이 좁거나 위험하면 심리적으로 더 멀게 느껴진다. 그래서 접근성을 분석할 때는 도로의 유무뿐 아니라 거리, 소요시간, 도로의 폭, 포장상태, 급경사나 낭떠러지도 함께 파악해야 한다. 접근성이 떨어지는 땅은 투자에 조심해야 한다. 그런 땅은 되팔기 어렵기 때문이다.
3) 주변환경분석
주변환경을 잘 관찰해서 땅을 사야 한다. 주변환경이 좋지 않은 땅은 나중에 팔리지 않는다. 주변환경을 분석할 때는 땅 주변에 악취가 나는 시설이 있는지 파악해야 한다. 대표적으로 쓰레기매립장, 하수처리장, 유수지, 축사, 양계장이 있다. 또 주유소, 사격장, 예비군훈련장, 높은축대, 고압선이나 철탑같은 위험한 시설이나 공장, 비행장 등의 소음이 발생할 수 있는 시설, 공동묘지와 납공당 등이 있는지 살펴야 한다.
용도 규제에 맞는 건물이어야 한다.
입지에 맞는 건물의 종류를 정했다고 해도 그 건물을 지을 수 있는지 알려면 토지의 용도를 확인해야 한다. 국가에서 토지마다 용도와 그에 따라 지을 수 있는 건물의 종류를 규제하고 있기 때문이다. 아무리 입지가 좋다고 한들 그 토지에 원하는 건물을 지을 수 없다면 무용지물이다. 그런 토지는 매수하면 안 된다. 그래서 토지의 용도가 어떻게 정해져 있는지, 그 용도에 맞게 지을 수 있는 건물의 종류는 어떤 것이 있는지 확인할 수 있어야 한다. 토지의 용도는 토지이용계획확인서에 나와 있다.
토지의 용도는 ① 위치에 적혀 있다. 많은 사람들이 ②에 있는 지목을 토지의 용도라고 오해하는데 지목은 토지의 용도가 아니다. 지목이 '전'이냐 '대지'냐가 중요한게 아니라 토지의 용도인 '일반공업지역'(①)에서 주택을 지을 수 있게 허용하는지가 중요하다. 일반공업지역은 용도지역의 종류 중 하나인데, 이렇게 토지별로 지정된 용도지역은 토지이용계획확인서의 ① 부분에 표시된다. 국가에서 정해놓은 용도와 그에 따라 지을 수 있는 건물의 종류를 어떻게 규제하고 있는지 확인하는 용도지역, 용도지구, 지구단위계획구역에 대하여 다음 포스팅을 통해 설명할 수 있도록 하겠다.
*해당 내용은 대한민국 땅따먹기(서상하 이사) 도서를 참고하였습니다.