[#7. 건물규모] 높이 제한
지을 수 있는 건물의 수평적인 제한을 면적 제한이라고 한다면, 건물의 수직적인 제한은 높이 제한이다. 건물의 높이도 건축주 마음대로 할 수 없다. 누구나 건물을 원하는 만큼 높게 짓도록 허용하면 인구나 이용밀도가 높아져서 도로/상수도/하수도 같은 기반시설이 부족하게 되고 생활의 질이 낮아지게 된다. 그래서 국가에서는 국토의 효율적인 이용계획과 주변 건물 피해를 방지하기 위해 건물의 높이를 제한하고 있다. 따라서 우리는 국가에서 어떤 기준으로 건물의 높이를 제한하고 있는지 그 기준을 이해하고 이왕이면 같은 돈으로 더 높은 건물을 지을 수 있는 땅을 사야 한다. 땅의 면적이 같다고 하더라도 건물을 더 넓고 더 높게 지을 수 있는 땅의 가치가 더 높기 때문이다. 건물의 높이 제한 기준을 이해하려면 용적률, 용도지구, 일조권에 대해 알아야 한다.
1)용적률
용적률은 대지면적에 대한 건물 연면적의 비율을 말한다.
용적률은 대지면적에 대한 연면적의 비율을 말한다. 연면적은 건물의 각층 바닥면적의 합계를 뜻하는데, 위 그림에서는 1층 바닥면적과 2층 바닥면적의 합계가 된다. 하지만 지하층의 바닥면적, 지상층의 주차용으로 쓰는 면적은 용적률 계산에서 제외된다. 각 토지마다 허용되는 최대한의 용적률이 정해져 있는데, 같은 면적의 토지라도 허용 용적률이 크면 건물을 더 높게 지을 수 있기 때문에 허용 용적률이 큰 토지가 더 가치가 있다.
■ 용적률 상한 지정
용적률도 건폐율과 마찬가지로 용도지역별로 상한이 정해져 있고 법에서 정한 상한 이내에서 지자체별로 상한을 따로 정하고 있다. 용적률은 지자체별로 정한 상한을 기준으로 한다. (단위:%, 건폐율/용적률)
| 용도지역 | 법정상한 | 서울시 | 파주시 | 화성시 | 안성시 | |
| 주거지역 | 제1종 전용주거지역 | 50/100 | 50/100 | 40/80 | 50/80 | 50/100 |
| 제2종 전용주거지역 | 50/150 | 40/120 | 50/120 | 50/120 | 50/150 | |
| 제1종 일반주거지역 | 60/200 | 60/150 | 60/180 | 60/180 | 60/200 | |
| 제2종 일반주거지역 | 60/250 | 60/200 | 60/250 | 60/250 | 60/250 | |
| 제3종 일반주거지역 | 50/300 | 50/250 | 50/300 | 50/270 | 50/300 | |
| 준주거지역 | 70/500 | 60/400 | 60/300 | 70/4000 | 70/500 | |
| 상업지역 | 중심상업지역 | 90/1500 | 60/1000 | 70/800 | 80/1000 | 90/1500 |
| 일반상업지역 | 80/1300 | 60/800 | 70/700 | 80/800 | 80/1300 | |
| 근린상업지역 | 70/900 | 60/600 | 60/400 | 70/400 | 70/900 | |
| 유통상업지역 | 80/1100 | 60/600 | 60/400 | 70/400 | 80/1100 | |
| 공업지역 | 전용공업지역 | 70/30 | 60/200 | 70/200 | 70/300 | 70/300 |
| 일반공업지역 | 70/350 | 60/200 | 70/250 | 70/350 | 70/350 | |
| 준공업지역 | 70/400 | 60/400 | 70/250 | 70/400 | 80/1100 | |
| 녹지지역 | 보전녹지지역 | 20/80 | 20/50 | 20/50 | 20/80 | 20/100 |
| 생산녹지지역 | 20/100 | 20/50 | 20/50 | 20/80 | 20/100 | |
| 자연녹지지역 | 20/100 | 20/50 | 20/80 | 20/100 | 20/100 | |
| 관리지역 | 보전관리지역 | 20/80 | - | 20/80 | 20/60 | 20/80 |
| 생산관리지역 | 20/80 | - | 20/80 | 20/80 | 20/80 | |
| 계획관리지역 | 40/100 | - | 40/100 | 40/100 | 40/100 | |
| 농림지역 | 20/80 | - | 20/50 | 20/60 | 20/80 | |
| 자연환경보전지역 | 20/80 | - | 20/50 | 20/50 | 20/80 | |
위 표에 건폐율과 용적률 상한을 함께 표시했다. 이 표를 보면 법정상한 이내에서 각 지자체별로 용적률 상한을 따로 정하고 있다는 것을 알 수 있다. 따라서 용적률도 반드시 지자체별로 정해진 용적률을 확인하여야 한다.
■ 용적률 상한을 확인하는 방법
용적률 상한은 건폐율과 마찬가지로 토지이용계획확인서에서 확인할 수 있다.
이 토지의 용도지역은 제3종일반주거지역(①)이다. 용적률/건폐율(②)을 클릭한다.
③을 보면 안양시에서는 제3종일반주거지역의 용적률 상한을 260%로 정하고 있음을 알 수 있다.
*해당 내용은 대한민국 땅따먹기(서상하 이사) 도서를 참고하였습니다.