[#7. 건물규모] 건축선

2)건축선

건축선은 건축을 할 수 있는 경계선을 말하는데, 일반적으로 대지와 도로의 경계선으로 한다. 건축물과 담장은 건축선의 수직선을 넘어서는 안된다.

건축선

■ 건축선 후퇴가 건물의 규모에 미치는 영향

 건축선이 내 땅 안으로 밀려나는 경우가 있다. 이를 건축선 후퇴라고 하는데, 건축선 후퇴가 되면 그만큼 손해다. 왜냐하면 건축선 후퇴로 밀려난 면적은 대지면적에서 제외되는데 대지면적은 건폐율을 계산할 때 기준 면적이라서 결국 지을 수 있는 건물의 면적이 줄어들게 되기 때문이다. 예를 들어 가로 세로 각 10m이고 한쪽 면이 도로에 접하고 있는 땅이 있다고 하자. 그런데 어떤 이유로 해서 건축선이 1m 후퇴했다고 가정해보자

건축선 후퇴

 원래 토지면적은 100제곱미터다. 건폐율이 60%라고 한다면 건축면적을 60제곱미터까지 지을 수 있다. 하지만 건축선이 1m 후퇴되면 뒤로 밀려난 면적이 10제곱미터고 남는 면적은 90제곱미터가 된다. 건폐율은 90제곱미터에 대해 적용한다. 건폐율 60%를 적용하면 건축면적은 54제곱미터가 된다. 이처럼 건축선 후퇴로 밀려난 부분은 토지 소유자라고 해도 도로 외에 다른 용도로는 사용할 수 없고, 다른 사람의 통행을 방해할 수도 없으며 통행료를 받을 수도 없고, 도로로 사용된다고 해서 국가에서 보상해주지도 않는다. 건물을 짓기 위해 내 땅을 도로로 내놓았기 때문에 더 이상 내 땅이 아닌 셈이다. 그래서 땅을 볼 때는 건축선 후퇴가 발생하는 땅인지 주의해서 보아야 한다.

 

■ 건축선 후퇴가 발생하는 땅 구별 방법

 그러면 어떤 땅에 건축선 후퇴가 일어날까? 땅에 접한 도로의 폭이 도로기준 폭에 미달하면 그만큼 도로의 폭을 확보해야 하는데 이때 건축선 후퇴가 발생한다. 도로기준 폭은 일반적인 도로인 경우는 4m이고, 막다른 도로인 경우에는 도로 길이에 따라 2m에서 6m가지다.

구분	도로의 길이	도로기준 폭 (d)
일반적인 도로	관계없음	4m
막다른 도로	10m 미만	2m
	10m 이상 ~ 35m 미만	3m
	35m  이상	6m (도시지역이 아닌 읍/면 지역은 4m)

건축선 후퇴 계산

 만약 위 그림과 같은 상황에서 도로기준 폭(d)이 6m라고 한다면, 도로중심선에서 양쪽으로 3m 떨어진 위치가 건축선이 된다. 맞은편 대지와 절반씩 나누어 가지기 때문이다.

 도로 반대쪽이 하천, 절벽, 공원, 철도 등이 있다면 어떻게 될까?

도로 반대편에 하천이 있을 때 건축선 후퇴

 하천 쪽은 움직일 수 없으니 내 땅이 더 많이 밀려나야 도로기준 폭을 확보할 수 있게 된다. 따라서 이때는 도로의 가장자리 선에서 대지쪽으로 6m 덜어진 위치가 건축선이 되는 것이다. 그래서 땅을 볼 때는 땅뿐만 아니라 접해 있는 도로의 폭과 길이, 도로 반대편의 이용상황을 확인해야 한다.

*해당 내용은 대한민국 땅따먹기(서상하 이사) 도서를 참고하였습니다.