[#2. 좋은 토지란?] 토지이용규제에서 건축을 허용하는 토지

두 번째, 토지이용규제에서 건축을 허용하는가.

땅 옆에 멀쩡한 도로가 있는데도 그 도로를 이용해서 건축허가를 받지 못하는 경우도 허다하다. 건축허가를 받을 수 있는 도로는 눈으로 판단해서는 안 된다. 건축허가 담당자의 기준으로 판단해야 한다. 건축허가를 받는 데 아무런 문제가 없는 도로의 요건을 아는 것은 매우 중요하다. 그 요건은 다음의 4가지다.

• 하나, 도로의 폭이 4m 이상이어야 한다.
• 둘, 보행과 자동차 통행이 가능해야 한다.
• 셋, 지목이 도로이고 국가 소유여야 한다.
• 넷, 지적도와 현황상 모두 도로가 있어야 한다.

하나, 도로의 폭이 4m 이상이어야 한다.

여기서 4m 이상이란, 현황으로도 4m 이상이어야 하고 지적도상으로도 4m 이상을 의미한다. 현황상 폭이 4m 이상인지를 알기 위해서는 땅을 보러갈 때 줄자를 들고 가서 도로의 폭을 꼭 재어보자. 또, 지적도상으로 4m 이상이 되는지는 지적도면에서 눈금자로 거리를 재면 된다. 실제 거리는 눈금자로 잰 거리를 축적으로 나눈값이다.

 위 그림에서 407도라 표시되어 있는 도로의 폭을 재면 12mm다. 이 거리는 축적이 1/600인 도로에서의 거리이므로 실제 이 도로의 폭은 12mm x 600 = 7,200mm = 7.2m다.

자를 활용하여 도로 폭을 쉽게 계산하는 방법 ▶ 자로 잰 도로 폭의 길이 ÷ 축적 = 실제 도로 폭

 

둘, 보행과 자동차 통행이 가능해야 한다.

도로를 통해자동차도 땅 안으로 들어올 수 있고 사람도 땅 안으로 들어올 수 있어야 한다. 고속도로나 자동차 전용도로는 사람이 다니지 못하는 도로이고, 보행자 전용도로, 자전거 도로는 자동차가 다니지 못하는 도로이니 이런 도로는 건물을 지을 수 있는 도로에 해당되지 않는다.

셋, 지목이 도로이고 국가 소유여야 한다.

 지목이 도로이고 국가 소유여야 건축허가를 받는 데 아무런 문제가 없다. 실제 도로로 사용하고 있는 토지라도 타인 소유라면 건축허가 담당자가 그 토지 소유자의 토지사용승낙서를 받아오라고 요구하는 경우가 많다. 이 경우 토지사용승낙을 위한 협상비용이 발생하거나 아예 협의가 되지 않을 수도 있으며, 도로를 많은 토지소유자들이 나누어서 소유할 경우 이들을 하나하나 찾아서 토지사용 승낙을 받는건 불가능에 가깝다.

넷, 지적도와 현황상 모두 도로가 있어야 한다.

 지적도와 현황 중에 하나만 도로가 있다면 건축허가를 받지 못할 수도 있다. 반드시 지적도에도 도로가 있는지 확인하고, 현장에서도 도로가 있는지 확인해야 한다. 만약 지적도와 현황이 불일치할 경우에는 반드시 땅을 사기 전에 건축허가 담당자에게 물어보도록 하자. "제가 사려는 토지인 000번지에는 지적도에는 없고 현황도로만 있는 상황입니다. 이 도로를 통해서도 건축허가를 받을 수 있습니까?" 그 후 건축허가 담당자의 대답을 듣고 결정해도 늦지 않는다.

 

세 번째, 막다른 도로는 도로 폭 기준이 다르다.

 막다른 도로는 [건축법]에서 도로 길이에 따라 도로 폭의 기준을 따로 정하고 있다. 막다른 도로란 쉽게 말해 입구만 있고 출구가 없는 도로를 말한다.

구분	도로의 길이	도로의 폭
막다른 도로	10m미만	2m
	10m 이상 ~ 35m 미만	3m
	35m 이상	6m (도시지역이 아닌 읍면 지역은 4m)

 막다른 도로의 길이를 측정할 때는 막다른 도로가 시작되는 지점부터 도로 끝 부분까지의 길이를 잰다.

*해당 내용은 대한민국 땅따먹기(서상하 이사) 도서를 참고하였습니다.