[#4. 토지이용규제] 건축 허용 판단법②

2)  절대로 건축할 수 없는 토지를 골라내자

토지이용계획 확인서에 개발제한구역, 도지자연공원구역, 상수원보호구역, 하천구역, 소하천구역, 소하천예정지, 비오톱1등급이라는 단어가 보이면 투자 대상에서 제외해야 한다. 왜냐하면 이런 토지는 공익적인 목적으로 사용하도록 지정되어 있는 토지이기 때문에 건물을 지을 수 없다.

■ 개발제한구역

 개발제한구역, 즉 그린벨트는 투자 대상에서 제외하자. 개발제한구역이란 의미가 바로 개발을 제한하기 위해 지정한 구역이라는 말이다. 개발제한구역은 다음 중 하나에 해당하는 지역을 대상으로 지정한다. 모두 개발을 제한하려는 목적이다.

1. 도시가 무질서하게 확산되는 것 또는 서로 인접한 도시가 시가지로 연결되는 것을 방지하기 위하여 개발을 제한할 필요가 있는 지역
2. 도시주변의 자연환경 및 생태계를 보전하고 도시민의 건전한 생활 환경을 확보하기 위하여 개발을 제한할 필요가 있는 지역
3. 국가보안상 개발을 제한할 필요가 있는 지역
4. 도시의 정체성 확보 및 적정한 성장 관리를 위하여 개발을 제한할 필요가 있는 지역

■ 도시자연공원구역

도시자연공원구역은 도시의 자연환경 및 경관을 보호하고 도시민에게 건전한 여가와 휴식공간을 제공하기 위하여 지정한다. 토지이용계획확인서에 도시자연공원구역으로 표시된 토지도 투자 대상에서 제외하자. 도시자연공원구역에서는 건물의 건축이 불가능하다.

■ 상수원보호구역

상수원보호구역은 상수원의 확보와 수질보전을 위하여 필요한 지역에 지정한다. 토지이용계획확인서에 상수원보호구역이라고 써진 토지도 투자 대상에서 제외하자. 상수원보호구역에서는 건물의 신축이 불가능하다.

■ 하천구역(또는 소하천구역)

하천구역과 소하천구역은 홍수로 인한 피해를 예방하고 하천환경을 보호하기 위해 지정한다. 토지이용계획확인서에 하천구역이나 소하천구역으로 표시된 토지도 투자 대상에서 제외하자. 하천구역이나 소하천구역에서는 하천의 보전 및 관리에 지장을 주지 않는 범위에서만 사용가능하고 고정구조물의 설치가 금지된다.

■ 비오톱1등급

 비오톱(Biotope)은 생물을 뜻하는 접두사 바이오(Bios)와 장소를 뜻하는 토포스(Topos)를 결합한 합성어로 생물이 서식하는 공간을 말한다. 토지이용계획확인서에 비오톱1등급으로 표시된 토지도 투자 대상에서 제외하자. 비오톱1등급으로 지정된 지역은 생물생태계를 보전하기 위하여 건축이 금지된다.

 

3)  건축 가능 여부를 확인해야 하는 토지이용규제도 있다

토지이용계획확인서에 나온 내용만으로 건축이 불가능한 토지를 바로 알 수 있는 경우도 있지만, 그것만으로는 구분이 어려운 토지이용규제도 있다. 이런 토지이용규제는 한 단계 더 조사해서 건축이 가능한지 확인해야 한다. 국방군사 규제, 재개발 재건축 규제, 문화재 보호규제가 있는지 꼼꼼하게 살펴본다. 토지이용계획확인서에 이런 규제가 나오는 토지는 꼭 시/군청 담당자에게 건축 가능 여부를 확인해야 한다.

■ 국방군사 규제

 토지이용계획확인서에 군사기지 및 군사시설 보호구역, 제한보호구역, 통제보호구역, 대공방어협조구역, 비행안전구역이라고 써 있는 경우다. 이 구역으로 지정된 토지는 시/군청 담당자에게 건축이 가능한지 물어봐야 한다. 이러한 구역은 전시에 군사작전에 필요한 구역으로 원활한 작전을 위해 위치에 따라 건물의 건축이 제한되기 때문이다.

■ 재개발/재건축 규제

 토지이용계획호가인서에 정비구역, 재정비촉진지구, 재개발구역이라고 써 있어도 시/군청 담당자에게 건축이 가능한지 물어봐야 한다. 이런 토지는 재개발이나 재건축이 예정되어 대부분 건물을 새로 짓는 것은 불가능하지만 사업에 따라 신축이 가능하기도 하고 존치지역에 해당될수도 있기 때문이다.

■ 문화재보호 규제

 토지이용계획확인서에 문화재보호구역, 역사문화환경보존지역, 문화재보존영향 검토대상구역, 시/도지정문화재구역, 현상변경허가대상구역이라고 써 있으면 시/군청 담당자에게 건축이 가능한지 물어봐야 한다. 문화재 인근은 문화재 보호를 위하여 건물을 지을 수 있는지 심사해야 하며, 문화재 가까이 있다고 안되는 것도 아니고, 멀리 떨어져 있다고 건축이 가능한 것도 아니어서 담당자에게 확인하는 것이 좋다.