[#8. 토지경매] 입찰가 산정요령

 경매 입찰에서 2등은 아무런 의미가 없다. 1등만 낙찰의 기쁨을 누리고 수익을 독식한다. 그래서 계속 패찰하다 보면 오기가 생겨 입찰가를 올려서 낙찰받는 실수를 하고 만다. 비록 낙찰을 받았지만 수익은 커녕 오히려 손해가 나는 경우도 생긴다. 그러면 과연 입찰가는 어떻게 정해야 할까?

목표 수익을 기초로 입찰가를 산정한다.

 입찰가는 세금을 낸 후 순수익을 계산해서 정한다. 경매 입찰은 낙찰보다는 수익을 내기 위한 수단임을 잊어서는 안 된다. 막약 목표수익을 기초로 해서 입찰가를 정했는데도, 매번 패찰한다면 전략을 수정할 필요가 있다. 목표수익을 너무 높게 설정했다면 조금 낮출 필요도 있다. 입찰가를 정하는 순서는 다음과 같다.

1단계, 목표 수익 기준 정하기

투자금액과 투자기간에 따른 목표 수익 기준을 미리 정해야 한다. 그 기준은 절대적인 것이 아니라 투자자 본인의 아주 주관적인 기준이다. 목표 수익은 모든 비용과 세금을 납부한 후의 순수익이다. 1억 원을 투자해서 1년 후에 원하는 목표 수익은 얼마인가? 누군가는 1,000만 원의 수익에 만족할 것이고, 어떤 이는 적어도 3,000만 원의 수익은 되어야 한다고 생각할 것이다. 자신만의 목표 수익 기준을 정하는 것이 우선이다.

2단계, 보유기간과 매도가격 설정

 토지를 낙찰받는다면 언제 매도할 것인지 정한다. 이해관계자와의 협의나 소송이 끝나는 시점, 지역 계발계획, 가격 동향 등을 고려하여 매도시점을 정한다. 또, 매도시점에 얼마의 가격으로 매도할 수 있을 것 인지를 예측해봐야 한다. 너무 희망적으로 매도가격을 정해도 문제지만 너무 소극적으로 정할 필요는 없다. 매도가격을 너무 낮게 책정하면 입찰가를 낮게 쓰게 되고 낙찰받을 확률도 떨어진다.

3단계, 입찰가 정하기

 입찰가를 대략적으로 정한다. 이 입찰가는 최종적인 입찰가가 아니다. 3단계부터 5단계까지 반복하여 양도소득세와 순수익을 계산해보고 목표 수익 기준을 만족시키는 입찰가를 정한다.

4단계, 양도소득세 산출

 토지를 낙찰받기 전에 양도소득세도 산출해본다. 양도소득세는 금액이 클 뿐더러 순수익에 가장 큰 영향을 준다. 주택의 경우에는 1가구 1주택 비과세 제도가 있어서 양도소득세를 면제 받을 수 있지만, 토지의 경우에는 8년 자경농지 감면 등의 극히 일부를 제외하고는 예외 없이 양도소득세를 납부해야 한다. 양도소득세는 보유기간과 소득금액에 따라 세율이 달라지므로 1단계에서 보유기간과 매도가격을 확실히 정해야 오차가 줄어든다.

5단계, 순수익 계산

목표 수익 기준, 보유기간, 매도가격을 정하고 양도소득세를 산출했다면 순수익은 다음과 같이 계산된다.

순수익 = 매도가격-입찰가-양도소득세

 만약 순수익이 목표 수익에 미치지 못한다면 다시 3단계로 돌아가서 입찰가를 다시 정한다. 복잡하고 번거로워 보이지만 목표 수익을 확실히 얻을 수 있는 입찰가를 정하기 위한 과정이므로 반드시 이 과정을 반복해야 한다.