[#8. 토지경매] 잔금납부 및 소유권 이전

 일반매매로 매수한 부동산 소유권을 이전하려면 매수인이나 매도인이 등기소를 방문하여 소유권이전등기를 신청한다. 그러나 경매로 낙찰받은 경우에는 다르다. 낙찰자가 등기소에 소유권이전등기를 직접 신청하는 것이 아니라, 경매법원에 소유권이전등기에 필요한 서류를 제출하면 법원에서 등기소로 소유권이전등기를 촉탁한다. 소유권이전등기 촉탁 신청은 다음 순서로 진행한다.

① 잔금 납부

 낙찰받은 후 2주가 지나면 경매법원에서 대금지급기한 통지서를 보내온다. 낙찰금액에서 입찰보증금을 제외한 잔금을 대금지급기한까지 납부하라는 통지서다. 이 통지서를 들고 경매법원 해당 경매계에 가면 법원보관금납부명령서를 발급해준다. 명령서에는 보증금을 제외한 잔금금액이 기재되어 있다. 명령서와 잔금을 들고 법원 내 은행을 방문하여 납부한다. 그러면 은행에서는 법원보관금영수필통지서를 발급해준다. 이로써 잔금납부는 끝난 것이다. 나중에 매각대금완납증명원을 신청하려면 수입인지가 필요하다. 은행에서 수입인지(500원)를 구매한다.

② 매각대금완납증명원 발급

 매각대금완납증명원은 법원 경매계에서 작성하여 발급해주지는 않는다. 잔금납부 후 매각대금완납증명원 2부를 작성하여 수입인지(500원)와 함께 법원 경매계에 제출한다. 그러면 법원 경매계에서는 그 내용을 확인하고 도장을 찍어준다. 매각대금완납증명원은 매각대금을 납부하고 소유권이전등기가 되기 전에 소유자임을 증명하는 서류로 사용된다.

매각대급완납증명원

③ 취득세 및 등록면허세 납부

 취득세 및 등록면허세를 납부하기 위해 부동산 소재지의 시/군/구청 세무과로 간다. 매각대금완납증명원을 보여주고 취득세 및 등록면허세를 내러 왔다고 하면 신청서를 준다. 내용을 기재하여 제출하면 취득세와 등록면허세를 계산한 후 고지서를 발급해준다. 등록면허세는 말소할 등기의 개수 대로 산정한다. 부동산 등기부등본을 보고 말소할 사항 목록을 미 만들어 가면 좋다. 취득세와 등록면허세를 납부하면 고지서에 도장을 찍어 납부영수증을 발급해준다. 또 은행에서 국민주택채권을 매입하고 대법원수입증지를 함께 구입한다. 대법원수입증지는 등기신청 수수료인데 부동산 1개당 15,000원과 말소등기 건당 3,000원으로 계산하여 구입한다. 국민주택채권은 정부가 국민주택건설사업에 필요한 자금을 조달하기 위해 발행하는 채권이다. 소유권이전등기를 신청하려면 의무적으로 국민주택채권을 매입해야 한다. 국민주택채권 매입 금액은 주택도시기금 사이트에서 계산할 수 있다.

주택도시기금사이트(http://nhuf.molit.go.kr)에 접속한다.

주택도시기금 포털

위의 그림과 같이 청약/채권 > 제1종궉민주택채권 > 매입대상금액조회를 순차적으로 선택한다. 그러면 다음 화면이 나타난다.

국민주택채권 매입금액 산출

 매입용도를 '부동산 소유권등기(토지)①로 선택하고, 대상물건지역이 서울시나 광역시가 아니면 '그 밖의 지역'②을 선택한다. 토지분시가표준액③에는 취득세 고지서에 있는 시가표준액을 입력한다. 그리고 나서 매입금액조회④를 클릭하면 채권매입금액⑤이 산출된다. 이 금액에서 천원단위에서 사사오입한다. 위 금액을 예로 들면 채권매입금액이 2,362,500원이므로 2,500원은 절사하고 236만 원어치 채권을 매입하면 된다. 하지만 이 금액만큼 현금이 필요한 것은 아니다. 국민주택채권은 만기가 길고, 이자율이 낮아 대부분 사자마자 즉시 되파아 채권할인금액만 부담하는 것이 보통이다.

④ 등기촉탁신청

 등기촉탁신청서와 첨부서류를 법원 경매계에 제출한다. 추가적으로, 나중에 등기서류를 우편으로 받기 위해서는 우표 두 장(우표 값은 경매계에 문의)을 함께 제출해야 한다. 간단하게 설명은 했지만, 실제로는 낙찰을 받고 직접 등기하는 경우는 별로 없다. 잔금대출을 실행하게 되면 은행에서 선임한 법무사가 직접 등기를 실행하고, 잔금대출을 하지 않아도 취득세 등 공과금 외에 15~20만 원의 실비만 지급하면 법무사사무실에서 대행해준다. 교통비와 소요되는 시간을 생각하면 촉탁등기를 직접 하는 시간에 경매 물건을 하나 더 검색하고 조사하는 것이 낫다. 등기는 경매 물건 소재 지역의 시청이나 구청 주변에 있는 법무사사무실에 기간을 넉넉히 두고 의뢰하는 것이 가장 저렴하다. 그렇게 하면 법무사사무실에서 다른 업무와 함께 처리할 수 있기 때문이다.