[#8. 토지경매] 토지경매의 장점

 경매의 최대 장점은 싸게 살 수 있다는 것이다. 개별공시지가가 토지가격을 대변하지는 않지만 일반인들은 개별공시지가 이하라면 싸다고 생각한다. 또한 토지소유자들도 개별공시지가 이하로는 팔려고 하지 않는다. 하지만 경매로는 개별공시지가 이하로 매수가 가능하다. 경매로 싸게 살 수 있다는 것은 알지만 부동산 경매를 처음 접하는 사람에게는 쉽지만은 않은 일이다. 특히 명도 과정을 가장 부담스럽게 느낀다. 하지만 걱정할 필요는 없다. 토지는 명도가 필요 없기 때문에 토지경매는 경매절차 정도만 알아도 충분하다.

■ 토지투자는 경매가 더 유리하다

 사람들은 보통 여윳돈이 있을 대 토지에 투자를 하기 때문에 당장 팔 필요를 느끼지 않는다. 짧게는 3년, 길게는 10년을 내다보고 투자하기 때문이다. 이런 사람들의 땅을 중개사무소를 통해 싸게 구입하는 것은 쉽지 않다. 도로로 사용하고자 토지 일부를 매수하려고 하면 시세의 3배 이상을 부르는 건 예사다. 그렇다면 어떻게 해야 싸게 살 수 있을까? 경매로 사면된다. 경매의 가장 큰 장점은 싸게 살 수 있다는 것이다.

1) 일반매매와 차별화된 경매의 특징

 토지 경매의 구조와 특징을 살펴보자. 일반매매는 매도자와 매수자를 부동산 중개인이 연결함으로써 거래가 이루어진다. 경매는 법원이 부동산 중개인 역할을 대신한다. 중개 시장에서는 매도자가 소유 부동산을 매도하기 위해 매물로 내놓지만, 경매는 채권자의 신청에 의해 채무자 소유의 부동산이 매각된다. 이 부동산을 누군가 낙찰받아 법원에 대금을 납부하면 채권자는 그 돈을 배당받는 것이다. 이때 경매법원은 부동산 매각 과정을 진행하고, 대금을 여러 채권자에게 공평하게 나누어주는 일을 한다. 경매법원도 중개수수료에 해당되는 비용을 매각대금에서 가져가는데, 이것이 바로 경매수수료다. 따라서 낙찰자는 별도의 수수료를 내지 않으며 소유권이전등기에 필요한 취득세와 등기비용 등만 내면 된다.

 

2) 토지경매의 주요 장점

 경매는 일반 매매와 비교했을 때 다음과 같은 장점을 가지고 있다.

첫 번째, 사게 살 수 있다. 경매는 유찰될 때마다 최저매각금액이 20~30%씩 떨어진다. 처음에 감정평가금액이 1억 원이었고 매회 30%씩 낮아진다면, 두 번만 유찰되어도 최저매각금액은 감정평가금액의 절반 수준이 된다. 이런 가격은 경매가 아니라면 불가능하다.

• 1회차 최저매각금액 : 1억 원
• 2회차 최저매각금액 : 7,000만 원 (-30%)
• 3회차 최저매각금액 : 4,900만 원 (-30%)
• 4회차 최저매각금액 : 3,430만 원 (-30%)

두 번째, 특정 지역에 국한되지 않는다. 자신이 거주하고 있는 지역외에도 전국에 있는 경매 물건을 모두 볼 수 있다. 경기도에 살면서도 강원도나 경상남도의 물건을 조사하고 입찰할 수 있는 것이다.

세 번째, 안전하다. 경매에서는 법원이 부동산 중개사무소 역할을 하기 때문에 서류를 위조해서 부동산을 매도하고 도망가는 사기꾼이 발 붙일 수가 없다. 경매법원은 채권자 신청서류를 검토해서 신청 요건에 문제가 없는지 조사하고, 근저당권자나 압류채권자 또는 부동산 점유자 등 이해관계인에게 경매 진행사항을 통보한다. 모든 절차는 서류를 통해 진행하고, 이의신청이 있는 경우에는 심리와 재판을 통해 해결한다. 만일 낙찰 후 매각이 취소되면 낙찰자에게 입찰보증금을 되돌려주므로, 낙찰자도 계약금인 입찰보증금을 떼일 염려가 없다. 근저당이나 가압류 같은 권리들이 덕지덕지 붙어 있어도 경매로 매각되면 모두 깔끔하게 말소된다. 등기부등본은 깨끗해지고 소유권은 낙찰자가 확실히 취득한다. 이처럼 경매를 통한 부동산 매수는 일반매매보다 훨씬 안전하다.