[#8. 토지경매] 현장확인

 토지를 현장 조사하러 갈 때에는 미리 어떤 항목을 보아야 할지 정하고 간다. 체크할 항목을 모르는 상태에서 현장에 가면 아무것도 보이지 않는다. 현장에 가서 조사해야 하는 항목은 다음과 같다.

■ 접근성

 접근성이랑 해당 토지까지 얼마나 쉽고 빠르고 안전하게 접근할 수 있는가를 뜻한다. 접근성을 조사할 때는 대상 토지까지 접근할 수 있는 도로, 지하철, 버스 등 교통수단이 편리한가, 접근은 편리한가, 얼마의 시간이 걸리는가, 급경사나 낭떠러지가 있는가, 도로의 폭이 좁거나 비포장 도로가 있는가를 꼼꼼히 살펴야 한다. 아무리 예쁘고 좋은 땅이라고 해도 접근성이 떨어지는 땅은 쉽게 되팔기 어렵기 때문에 접근성을 간과해서는 안된다.

 

■ 토지의 물리적 현황

 물리적 현황이란, 경계, 면적, 경사도, 입목, 돌산이나 함몰 여부를 말한다. 토지의 경곌,ㄹ 확인하려면 주변 건물 옥상이나 높은 곳에 올라가서 보는 게 가장 좋다. 요즘은 스마트폰의 GPS 기능을 이용하여 토지의 경계를 대략적으로 판단할 수 있다. 또, 지적도에 나타난 토지 경계가 현황과 항상 일치하는 것은 아니다. 옛날부터 쌓여져 있던 낮은 돌담을 경계로 알고 매수했으나 실제 경계가 아닌 경우도 많다. 이럴 경웽는 이웃 토지와 경계 분쟁에 휘말려 다툼이 발생할 수 있다. 토지경계 측량을 하기 위해서는 지적측량바로처리센터(https://baro.lx.or.kr)에 경계복원측량을 신청하면 된다. 누구나 측량을 신청 할 수 있는 것은 아니고 해당 토지의 소유자만 가능하다. 안타깝게도 경매로 입찰 예정인 경우에는 측량신청을 받아주지 않는다. 토지 경계를 꼭 확인해야 한다면 토지 소유자의 동의를 받아 경계측량을 해보면 되지만, 경매를 당한 소유자를 만나서 위임장을 받는다는 것은 어렵다. 경우에 따라서는 인접 토지 소유자를 만나 도움을 요청할 수도 있다. 실제로 측량을 통하지 않고서 정확한 경계를 안다는 것은 거의 불가능하지만 기존에 측량을 한 흔적(측량점)이 있다면 이를 활용 할 수도 있다.

측량점

 지적도와 현장의 면적 차이가 의외로 큰 경우가 있기 때문에 주의해야 하고, 토지의 경사도도 현장에서 확인해야 한다. 나무가 있으면 얼마나 울창한지도 살펴보아야 한다. 또 돌산이면 개발비용이 많이 드니 돌산 여부를 호가인하고, 토지가 함몰된 부분이 없는지도 확인해야 한다.

 

■ 도로

 위성지도를 통해 확인한 현장과 실제 방문한 현장은 다를 수 있다. 없던 길이 생겼을 수도 있고 현황도로가 막혔을 수도 있다. 따라서 도로 폭은 4m가 되는지, 현황도로와 지적도상 도로가 일치하는지, 막다른 도로라면 도로 길이가 얼마인지 확인해야 한다. 때로는 도로 때문에 주변 사람들과 분쟁이 있는 경우도 있다. 이것은 현장조사를 통하여 알아낼 수 밖에 없으며, 이럴 경우에는 현장에서 직접 당사자를 만나 분쟁의 원인이나 원만한 해결방법들을 조사해야 한다.

 

■ 상/하수도

 개발행위허가를 받으려면 상/하수도가 있어야 한다. 상/하수도가 설치되어 있는 지역인지, 토지 주변에 구거나 기존 배수로가 있고 그곳까지 연결이 가능한지도 조사해야 한다.

 

■ 분묘

 지상에 분묘가 있으면 이장을 위해 별도의 비용이 필요하고 시간도 오래 걸린다. 분묘기지권이 있는 분묘라면 토지 사용에 큰 문제가 있을 수 있다. 대부분 분묘는 양지바르고 남향에 위치하고 있기 때문에 분묘 부분을 제외하고 개발하기도 쉽지 않다. 분묘가 있다면 반드시 누구의 분묘인지 주변 사람들에게 탐문하여 확인하여야 한다.

 

■ 주변환경

 주변에 악취시설, 위험시설, 유해시설, 혐오시설이 있는지 조사한다. 도시와 달리 시골에는 고압선이 하늘을 지나는 경우가 많으니 땅바닥만 보고 다니지 말고 하늘도 쳐다보아야 함을 잊지말자.

 

■ 점유현황

 땅 위에 가건물이나 농작물이 있는지 확인해야 한다. 경매로 낙찰받은 후에 예측하지 못한 문제가 발생할 수 있기 때문이다. 농작물이 있다면 농작물을 수확할 때까지 토지 이용이 불가능할 수도 있다. 만약 점유자가 있다면 점유자가 누구인지, 어떤 이유로 점유하고 있는지도 조사해야 한다.