[#8. 토지경매] 토지경매의 진행 절차

 토지나 주택을 막론하고 경매 진행 절차는 같다. 법원경매는 다음 순서로 진행된다.

1. 경매신청 : 채권자가 경매법원에 채무자 소유의 부동산을 매각해서 그 대금으로 자신의 채권을 변제해 달라고 신청한다.

2. 현황조사 : 경매법원에서는 집행관을 현장에 보내 부동산 현황을 조사한다. 집행관은 부동산의 위치 및 현상, 사용용도, 점유관계, 임대차관계 등을 조사하여 현황보고서를 작성한다.

3. 부동산 매각가격 평가 : 경매법원은 감정평가사로 하여금 매각 대상 부동산의 매각가격을 평가하게 한다. 감정평가사는 매각가격 사눌 근거, 항목별 평가 결과, 위치도, 사진 등을 첨부한 감정평가서를 경매법원에 제출한다.

4. 매각기일 지정 및 공고 : 매각 대상 부동산에 대한 실제 매각, 즉 입찰이 이뤄지는 날을 매각기일이라 한다. 법원은 매각기일을 정하여 법원 게시판이나 관보/공보 또는 신문에 게재하고 전자통신매체를 이용하여 공고한다.

5. 입찰 : 매수 희망자는 경배법정에 참석하여 입찰표를 작성/제출한다. 입찰보증금은 최저매각가격의 10% 이상을 현금이나 자기앞수표로 납부한다. 입찰자 중에서 가장 높은 가격을 써낸 사람이 경매 물건을 낙찰받기 때문에, 낙찰자를 '최고가매수신고인'이라고 한다. 입찰에 참여했으나 낙찰받지 못한 사람은 경매법정에서 즉시 입찰보증금을 돌려받는다. 만약 매각기일에 낙찰되지 않으면 최저매각금액을 20~30% 낮추어 다음 매각기일에 다시 입찰을 진행한다.

6. 매각허가결정 : 낙찰되었더라도 소유자나 채무자 등 이해관계자에게는 매각에 대해 이의를 제기할 수 있도록 일주일의 시간이 주어진다. 그 기간 동안 이의가 없으면 법원은 최고가매수신고인에게 매각을 허가한다는 결정을 하고, 이후에도 일주일의 시간을 더 준다. 이 기간 동안 이해관계인은 매각허가결정에 대해 항고할 수 있는데,, 이해관계자의 항고가 없으면 비로소 매각허가결정이 확정된다.

7. 대금지급기한 통보 : 매각허가결정이 확정되면 법원에서는 기한을 정해서 매각대금을 납부하도록 최고가매수신고인에게 통보한다. 최고가매수인은 납부기한일 이전까지 입찰보증금을 제외한 나머지 매각대금을 법원에 납부한다.

8. 소유권의 취득 : 매각대금을 완납하면 소유권이전등기를 하지 않아도 자동으로 소유권을 취득한다. 다만, 부동산의 처분은 소유권이전등기를 한 후에 가능하다.

9. 소유권이전등기 : 일반매매는 소유자나 대리인이 관할등기소에 소유권이전등기를 신청하지만, 경매는 경매법원에서 관할등기소로 소유권이전등기를 촉탁한다. '촉탁'이란 당사자가 아닌 제3자가 등기를 신청하는 것을 말한다. 매수인은 소유권이전등기에 필요한 서류를 경매법원에 제출하면 된다. 등기가 완료되면 부동산 등기부등본상의 소유자가 매수인으로 변경된다.