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토지경매

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[#8. 토지경매] 수익률보다는 절대 수익금 개인별로 투자할 수 있는 금액의 차이는 있겠지만 돈이 한정되어 있는 것은 누구나 마찬가지다. 그래서 투자금액에 대비하여 수익률을 계산하고 높은 수익률을 얻을 수 있는 투자 물건에 집중한다. 하지만 수익률의 함정에 빠지지 않도록 주의하고, 수익금액의 절대적인 크기를 따져봐야 한다. 예를 들어 연 수익률이 40%가 된다고 하더라도 투자금액이 500만원이라면 실제 수익은 연 200만 원이다. 반대로 수익률이 20%라고 하더라도 투자금액이 5억 원이라고 한다면 실제 수익은 연 1억원이 된다. 연 수익 200만 원인 투자 물건을 더 많이 낙찰받으면 총 수익은 더 커지는 게 아니냐고 반문할 수도 있다. 그러나 실제 투자에서는 다른 얘기다. 연 40% 수익률이 되는 경매 물건을 계속 낙찰받기 위해 노력하는 시간이 만..
[#8. 토지경매] 입찰가 산정요령 경매 입찰에서 2등은 아무런 의미가 없다. 1등만 낙찰의 기쁨을 누리고 수익을 독식한다. 그래서 계속 패찰하다 보면 오기가 생겨 입찰가를 올려서 낙찰받는 실수를 하고 만다. 비록 낙찰을 받았지만 수익은 커녕 오히려 손해가 나는 경우도 생긴다. 그러면 과연 입찰가는 어떻게 정해야 할까? 목표 수익을 기초로 입찰가를 산정한다. 입찰가는 세금을 낸 후 순수익을 계산해서 정한다. 경매 입찰은 낙찰보다는 수익을 내기 위한 수단임을 잊어서는 안 된다. 막약 목표수익을 기초로 해서 입찰가를 정했는데도, 매번 패찰한다면 전략을 수정할 필요가 있다. 목표수익을 너무 높게 설정했다면 조금 낮출 필요도 있다. 입찰가를 정하는 순서는 다음과 같다. 1단계, 목표 수익 기준 정하기 투자금액과 투자기간에 따른 목표 수익 기준을 ..
[#8. 토지경매] 매도 및 세금 납부 낙찰 받을 때 미리 계획한 일이 있다면 그 일을 실행하고 매도시점을 기다린다. 매도할 때는 얼마에 매도할 것인가도 중요하지만, 어떻게 매도할 것인지, 세금을 납부한 후의 순수익은 얼마인지 꼼꼼하게 따져보아야한다. 의외로 매도 단계에서 실수하여 더 높은 수익을 올릴 기회를 스스로 걷어차기도 하고 많은 세금을 납부하게 되어 허탈해하기도 한다. ■ 매도 잘하는 방법 보유하고 있는 부동산의 가치는 소유자가 가장 잘 알아야 한다. 주변 시세나 개발동향을 주시하면서 높은 가격에 잘 팔 수 있는 타이밍을 잡는다. 직접 매수자를 찾아 매도할 수도 있고 부동산 중개업소에 의뢰할수도 있다. 부동산 중개업소에서는 매매계약을 신속하게 진행하기 위해서 매도인에게는 부정적인 면을 이야기하고, 매수인에게는 긍정적인 면을 부각시킨다..
[#8. 토지경매] 잔금납부 및 소유권 이전 일반매매로 매수한 부동산 소유권을 이전하려면 매수인이나 매도인이 등기소를 방문하여 소유권이전등기를 신청한다. 그러나 경매로 낙찰받은 경우에는 다르다. 낙찰자가 등기소에 소유권이전등기를 직접 신청하는 것이 아니라, 경매법원에 소유권이전등기에 필요한 서류를 제출하면 법원에서 등기소로 소유권이전등기를 촉탁한다. 소유권이전등기 촉탁 신청은 다음 순서로 진행한다. ① 잔금 납부 낙찰받은 후 2주가 지나면 경매법원에서 대금지급기한 통지서를 보내온다. 낙찰금액에서 입찰보증금을 제외한 잔금을 대금지급기한까지 납부하라는 통지서다. 이 통지서를 들고 경매법원 해당 경매계에 가면 법원보관금납부명령서를 발급해준다. 명령서에는 보증금을 제외한 잔금금액이 기재되어 있다. 명령서와 잔금을 들고 법원 내 은행을 방문하여 납부한다. ..
[#8. 토지경매] 법원 입찰 및 낙찰 ■ 입찰 준비물 (1) 본인이 입찰할 경우 신분증과 도장(인감도장일 필요는 없음) 입찰보증금(최저매각가격의 10% 이상) (2) 다른 사람이 본인의 입찰을 대리할 경우 본인의 인감증명서와 본인 인감이 날인된 위임장 대리인의 신분증과 도장 (인감도장일 필요는 없음) 입찰보증금 (최저매각가격의 10% 이상) (3) 법인 명의로 대표이사가 직접 입찰할 경우 법인 등기부등본 법인 인감도장 대표이사 신분증 입찰보증금(최저매각가격의 10% 이상) (4) 법인 명의로 대리인이 입찰할 경우 법인 등기부등본 법인 인감증명서 법인의 인감이 날인 된 위임장 대리인의 신분증과 도장 (인감도장일 필요 없음) 입찰보증금 (최저매각가격의 10% 이상) (5) 두 사람 이상이 공동으로 입찰할 경우 공동입찰 신고서 공동입찰자 목록(전..
[#8. 토지경매] 현장확인 토지를 현장 조사하러 갈 때에는 미리 어떤 항목을 보아야 할지 정하고 간다. 체크할 항목을 모르는 상태에서 현장에 가면 아무것도 보이지 않는다. 현장에 가서 조사해야 하는 항목은 다음과 같다. ■ 접근성 접근성이랑 해당 토지까지 얼마나 쉽고 빠르고 안전하게 접근할 수 있는가를 뜻한다. 접근성을 조사할 때는 대상 토지까지 접근할 수 있는 도로, 지하철, 버스 등 교통수단이 편리한가, 접근은 편리한가, 얼마의 시간이 걸리는가, 급경사나 낭떠러지가 있는가, 도로의 폭이 좁거나 비포장 도로가 있는가를 꼼꼼히 살펴야 한다. 아무리 예쁘고 좋은 땅이라고 해도 접근성이 떨어지는 땅은 쉽게 되팔기 어렵기 때문에 접근성을 간과해서는 안된다. ■ 토지의 물리적 현황 물리적 현황이란, 경계, 면적, 경사도, 입목, 돌산이나..
[#8. 토지경매] 물건 검색 및 조사 ■ 입지를 분석한다 토지 경매 물건을 조사할 때는 가장 먼저 입지를 보아야 한다. 현장에 나서기 전에 위성지도나 로드뷰로 지역, 접근성, 주변환경을 꼼꼼히 확인해서 대략적으로 판단한다. 만약 그 지역을 잘 알고 있다면 입지가 좋은지 나쁜지 쉽게 판단할 수 있을 것이다. 경매 물건을 많이 분석하고 임장을 반복하다 보면 입지를 판단하는 눈이 밝아진다. ■ 지목과 면적을 확인한다 지녹과 면적을 확인할 수 있는 서류는 여러가지다. 토지대장(임야인 경우는 임야대장), 부동산 등기부등본, 토지이용계획확인서에 모두 나와 있다. 이들 서류상 지목이나 면적은 모두 일치하는 것이 정상이지만 간혹 다른 경우가 있다. 이럴 때는 토지대장(임야대장)이 기준이다. 지목이나 면적이 변경되면서 토지대장(임야대장)이 먼저 변경되고, ..
[#8. 토지경매] 토지경매의 진행 절차 토지나 주택을 막론하고 경매 진행 절차는 같다. 법원경매는 다음 순서로 진행된다. 1. 경매신청 : 채권자가 경매법원에 채무자 소유의 부동산을 매각해서 그 대금으로 자신의 채권을 변제해 달라고 신청한다. 2. 현황조사 : 경매법원에서는 집행관을 현장에 보내 부동산 현황을 조사한다. 집행관은 부동산의 위치 및 현상, 사용용도, 점유관계, 임대차관계 등을 조사하여 현황보고서를 작성한다. 3. 부동산 매각가격 평가 : 경매법원은 감정평가사로 하여금 매각 대상 부동산의 매각가격을 평가하게 한다. 감정평가사는 매각가격 사눌 근거, 항목별 평가 결과, 위치도, 사진 등을 첨부한 감정평가서를 경매법원에 제출한다. 4. 매각기일 지정 및 공고 : 매각 대상 부동산에 대한 실제 매각, 즉 입찰이 이뤄지는 날을 매각기일이..

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